起業家支援アパートの募集方法

先週うれしくなって思わずアップしてしまいましたが

大事な点を申し上げましょう。

入居していただいた店子さんのブログですね。

そして２０２３夏、ゆっくりと

タイミングをみてテナント探し開始！

空いた時間を見つけては

物件情報アプリで事務所探し。

SUUMOは毎日見てました。

しかし、まず見つからない。

私の厳しい条件にヒットする物件は

ほぼなかったのです。

そうなのですね。

ＳＵＵＭＯに

「起業家支援」

というカテゴリーはないのですね。

そもそも

「居住用」と「事務所用」

の二択から始まるのですね。

ＳＵＵＭＯと同様に同じようなサイト「アットホーム」

もそうなのですね。

当然ですが

「コワーキングルーム付」

というカテゴリーもないのです。

こういうアパートを探している方には

なかなかヒットしないのですね。

実はこの現実は１年以上前から

分かっておりました。

でもそうことを挑むのが

「ベンチャー」

であり

「イノベーション」

なのですね。

以前このブログでも紹介しましたが

「ソーシャル　アパートメント」

という言い方で展開している不動産屋さんが

います。こちら

「シェアハウスと一人暮らしのいいところ取りをした

新しいライフスタイル」

これを

「ソーシャル　アパートメント」

というのですね。

ＴＢＳの「物件リサーチ」でも紹介されていました。

でもこの物件残念ながら、不動産物件のＮＯ１サイトの

ＳＵＵＭＯでもヒットしないのですね。

いろいろ調べていたら

「ソーシャル　レジデンス」

といって展開している企業もいました。こちら

もともとシェアハウスを取り扱っている企業が

ありました。

「『住む』ことより『楽しむ』あたらしい暮らし方を

提案」

なかなか面白いですね。

ドラッガーも言っていますね。

「未来を作るには勇気が必要である」

「イノベーションと起業家精神を日常と

しなければならない」

起業家支援アパート本格スタート！

ついに入居者が決まりました！

嬉しいですね。

朝事務所にいきなり電話かかってきて、

「まだ空いていますか？」

「大丈夫ですよ。」

「ではぜひ内覧させてください・・・」

もうその日の午後に内覧。

でもお会いした瞬間に分かりました。

「この方は絶対に入居したいはず・・・」

永年の感でしょうか。

不動産ビジネスは正直初めてでしたが、

人の心は何となく読めます。

やはり

「ぜひ契約したい」

その翌日内覧していただき、

そのまま不動産屋に一緒に行って仮契約。

今週から入居いただいております。

大家が店子さんの情報を勝手にアップしてよいものか

どうか迷いましたが、逆に店子さんのＨＰに

出ているのだからいいのでしょう。こちら

正直このブログ読んでうれしくて

泣きました・・・。

「こういう方に入居してほしかった」

のです。

母乳アクセサリーのお店です。

名前の通り、

「母乳からアクセサリーが作れる」

のだそうです。

東京初のお店なんだそうです。

経営者は若い２児の母。

素敵な方です。

本当に頑張ってほしいですね。

早速先日お披露目会がありました。

若い子連れのママでにぎわっていましたね。

キーテナントの入居が決まり少し方向転換です。

「令和版トキワ荘」と思っていたのですが

トキワ荘ではやはり古いのでしょうか。

知らない方も多いのです。

「９５歳の女性が家族信託で建て

若い女性経営者が活躍するアパート」

９５歳の老人から若い女性経営者、

そしてその母乳で育った子供たちへ

受け継がれていく・・・。

これこそＳＤＧｓそのものではないかと・・・。

よって当然全館禁煙です。

働くママを応援することにご理解いただき

そんなＳＤＧｓを支援する起業家を大募集です・・・。

起業家支援アパート 何が節税なの？ その3

「給料を５０万円支給してもらうのと

給料を４０万円に下げて、その差額分を

家賃として払ってもらうのでは

どっちがお得でしょうか。」

こういう命題ですね。

これからは税理士もChatGTPのように

瞬時にその答えを出さなければいけませんね。

まず給料５０万円の場合と

給料４０万円の場合では税金がどれくらい違うのか。

永瀬財地さんの場合で計算してみましょう。

 

まず税金の計算から、

これは私は税理士ですからね。

「ChatGTPのように」瞬時に計算できます。

所得税で８１，７００円

住民税で８０，０００円

の違いが出ます。

合計すると１６１，７００円

ですね。

これは大きいのではないでしょうか。

つぎに会社側の社会保険料負担の年間差額です。

健康保険料と厚生年金は同額負担しているのです。

また、ご存じない方もいるでしょうけど、

「子ども・子育て拠出金」というのがあって

０．３６％負担しているのです。

雇用保険料に至っては、０．９５％です。

これは従業員以上に負担させられているのですね。

結構大きいのではないでしょうか。

どうでしょうか。

「見栄を張らずに得を取った方がいいですね・・・」

会社側の得のお話ですが、

会社は家賃は立派な経費になりますね。

もう一つとっておきの「節税策」

家賃というのは「１年分前払い」できるのですね。

これを「短期前払費用」といって、

税務署は全額経費として認めてくれるのです。

つまり毎月１０万円の家賃を、一括して前払い、

１２０万円の経費はＯＫなのです。

こちら

もし今期利益が出ていたら、

従業員の社宅制度を導入して、

一度に一年分払ったら、かなりの節税が

できます。

どうでしょうか。

お分かりですか・・・。

起業家支援アパート 何が節税なの？ その2

 「たった６０００円で

１０万円のアパートに住める」

また井之頭五郎がでてきそうですね。

こういうことを説明してくれる税理士は

なかなかいませんよ・・・。

ではまたさらに分かりやすくするために、

再度この方にご登場いただきましょう。

正直設計にお勤めの「永瀬財地さん」です。

永瀬設計の社員永瀬さんの給料は

月給５０万円。

給与明細をのぞかせてもらいましょう。

額面５０万円でもいろいろ引かれて

ほぼ手取りは４０万円ですね。

永瀬さんが月額１０万円のアパートに住んだ場合、

当然この手取りから払うことになります。

そうなると「実質手取り」は３０万円ですね。

まさにこれが生活費となります。

でも、もし正直設計が「社宅」として家賃を

払ってくれた場合はどうでしょう。

１０万円払わなくてよくなりますね。

でも再三ご説明した通り、会社には「家賃」として

６０００円を払うことになります。

当然これは給与天引きされるでしょうね。

こういう素晴らしい会社ならいいのですが、

正直設計の社長から

「１０万円会社が負担するので

給料を１０万円下げて欲しい」

と言われたらどうなるのでしょうか？

因みに４０万円の場合の手取りです。

ここから会社に家賃として６０００円だけ

払えばいいのですね。

どうなるでしょうか？

以前「自腹で」払っていたより、

手取りが増えていると思いませんか？

給料が減ったことにより、実は住民税も減るのです。

こんないいことはないですね。

会社側も社会保険料が削減になって

まさに「三方よし」

社宅制度の良さがお分かりでしょうか。

起業家支援アパート 何が節税なの？ その1

結構今まで熱く語ってきたつもりですが

なかなかご理解いただけないようです。

すいません。反省しております。

私自身の表現力のなさでしょうか？

「難しいことをいかに優しく教えることが

できるか」

これをこのブログで日々精進しているつもりなのですが・・・。

もっと具体的に見てみましょう。

数字で見ていただいた方が分かりやすいでしょう。

メゾンＫＡＫＩＮＯＫＩの「適正家賃」を

計算した表です。

ここで「適正家賃って何？」というお話は

以前のブログ読んでください。

簡単に言うと、

「社宅として済んだ場合の会社に払う家賃」

ですね。

何度もアップして説明しましたが

「固定資産税評価証明書」というものを出して

計算しなければならないのでしたね。

ただ今回はそれをバサッと割愛します。

固定資産税評価額も立派な「個人情報」です。

勝手に私が他人の財産の評価額はアップできません。

結論から入りましょう。

メゾンＫＡＫＩＮＯＫＩの表ご覧ください。

例えば１０１号室は家賃と管理料で１４万円

ですね。

これを社宅扱いにして法人契約した場合に

会社に対して支払う家賃は

経営者なら２万４０００円

従業員なら１万２０００円

なのですね。

実は前回「１万８０００円くらい」と

アップしていたのですが、その後不動産取得税を

支払った関係で正しい評価額が分かったので

再計算しました。

しかし、

「そんなに安いの？」

と驚く方もいるでしょう。

「ウチの税理士からは半分の７万円にしなさい」

そういう方もいるはずです。

（理由は書きませんが、単なる『手抜き』です。）

また

「経営者と従業員はどうして違うの？」

そういう疑問が出ますね。

これは経営者と従業員と住む理由が

もとから違いますからね。

それを税務署が斟酌してくれているのです。

簡単に言えば

「従業員は社命により住んでいる」

からなのです。

経営者は自分の意志でどこを社宅にしてよいのですから、

税務署はこのあたり配慮してくれています。

では、

２０２号室は家賃と管理料で１０万円

ですね。

この場合なら

これを社宅扱いにし従業員は家賃

なんと６０００円です。

どうでしょうか？

「たった６０００円で

家賃１０万円のアパートに住める」

のです・・・。

なぜ「起業家支援アパート」を作ったのか

起業家のためにアパートを。

ここしばらく言っているお話ですね。

どうしてそういうことを思いついたのか。

ちょうど１２年前に書いたブログを再掲します。　こちら

いよいよ炎の受験生編スタート

さて、時計の針を２０年位戻しましょうか。
平成４年（１９９４年）５月。私は野村證券を退職しました。
辞表を人事部長に叩きつけたお話は、「炎の脱サラ編」でアップした
とおりです。

退職すると分かってからの数日間は実に慌しいものでした。
連日の送別会。
「どうして辞めるの？」
皆に聞かれました。

「辞めて税理士になるのさ。そのためしばらく働かないで簿記学校に通うのさ・・・」

まだバブル景気の余韻があった頃です。
高額で外資系証券にヘットハンティングされる同僚も多い中、
無職になってまで税理士を目指す者を、皆好奇心の目で見ていました。

ちょうど当時流行ったテレビドラマの影響でしょう。
ＤＩＮＫＳ（Ｄuble Income No Kids）という言葉が、よく言われていました。
バブルという好景気を子供作らず共働きで生活を楽しもう！
そんな時代背景でした。

「ＤＩＮＫＳどころか　Ｎo Income Two Kids　さ！」
そう笑って答えていました。

「働きながら税理士を目指したら」

そういってくれる友人も何人かいましたが、
あの頃は、自分の夢のために第一歩が踏み出せたことで
意気揚々としていました。
とにかくあの頃は一刻も早く税理士になりたかった。

「証券業界から税理士業界に殴り込みだ！　税理士業界に一泡吹かせてやる！！」
自信満々でそれくらい怖いものがなかったのです・・・。

でも浮かれている私に、「頭からバケツで水をかぶせるような」大事件が
すぐ起きました。
その晩、野村證券から電話がかかってきました。

「キミの住んでいるマンションは会社の借り上げ社宅だから、即刻退去してくれ！」

「えっ・・・・？」

実は、お恥ずかしい話、まったく予想もしていなかったことでした。
当時駅近の家賃１５万円の高級マンションに住んでいました。自己負担は１割ほど。
本当に景気が良かった時代ですね。

無職で無収入の人が高級賃貸マンションなんて借りられるはずがありません。

「今度の夏、税理士試験を受けてすぐ税理士になりますから・・・」

今だから言えますが、不動産屋にはハッタリのような大嘘をついて
再契約してもらいました・・・
退職金をはたいて敷金と礼金を差し入れた上、
その後無職ながら自腹の１５万を毎月払わされるのは確かにきつかったですが、
脱サラの洗礼をうけたような出来事だったのです。

でも、まだまだそんなことは序の口のお話でした・・・。
これから波乱万丈の「炎の受験生編」スタートです！

これ本当のお話なのですね。

「脱サラして何か新しいことをやりたい。」

そう思ったらまず住むところを確保しなければならないのです。

脱サラした瞬間は無職です。

その状況で貸してくれるアパートなんかありません。

しかも新しいことをやるには別に事務所も必要です。

でもそんな金もないですよね・・・。

夢多き若者を応援したい。

ガンバレ！起業家！！

起業家支援アパート 税金はどうなるの？ その10

いろいろいいたいことはたくさんあるのですが

ちょっと横道にそれたのでまとめましょう。

「社宅」の節税策を申し上げてきました。

大事なところなのですが、

マンションのオーナーとの賃貸借契約書に

「利用目的」

が必ずありますね。

ここで「居住用」と記載されるからこそ、

まさに「社宅」なのです。

「事務所として利用可」

とは通常ならないのからなのですね。

前回設計士の永瀬さんがタワマンで

「全体の賃借面積が５０㎡で

事務所部分が２０㎡だった・・・。」

という例をあげましたが、

賃貸借契約書に

「居住用が３０㎡　事務所用が２０㎡」

そう記載されていれば

いいのですが、通常そうではないのです。

何度も書きますがオーナーは「事務所利用」は嫌がるのです。

通常は、利用目的が「居住用」で、

「勝手に」２０㎡事を「事務所として」使っていた

ケースでしょう。

ブログであっても勝手なことは書けません。

拡大解釈して

「会社で使っていたことにすればいいのですよ・・・」

とも言えないのですね。

税務署がよくいう「事実認定の問題」となるのでしょうか。

もっというとこの１０月からのインボイスの

問題もありますね。

２０㎡部分を事務所利用可として、オーナーがインボイスを

発行していたら完全な経費ですし、

消費税の税額控除もできます。

でもそれは現実的には考えられないでしょう。

ですから、この１０月からも「社宅問題」は

難しくなるのです・・・。

ハイ。だからこそ

「税理士が真面目に考えた節税アパート」

なのですね。

オーナーの私が

「法人契約可能」

「事務所契約不可」

を自ら決めて計算したのです。

何度も書きますが、固定資産税評価証明書は

オーナーでないと原則取れないのです。

「適正家賃証明書」

を私が発行します。

 コワーキングルーム付アパートについては

時代の変わり目。

税が時代に追い付いていなのなら

変わっていただくしかないとさえ思います。

万が一それが否認されたら、私は最高裁まで争いますよ。

最高裁で確定後、（吉田）通達は改正されるでしょう・・・。

（多分　文責は吉田ですが、勝手な意見かもしれません・・・）　

（ガンバレ起業家！　アパートで支援します！　シリーズ　おしまい）

起業家支援アパート 税金はどうなるの？ その9

社長が会社に支払う家賃が

７万円から５万円に減ると

手取りが６０万円になりますね。

何より中野駅徒歩２分のタワマンにたった５万円で

住めるのですからこんな幸せなことないですね。

ただここでもう一度大事な点を書いておきます。

契約者はぜったい法人です。

「個人契約にして５万円払えばいい？」

なんて聞かれてもダメですね。

問題がマンションオーナーが法人契約を認めてくれるか

だけですね。

居住専用マンションだと

・法人契約を認めない

・法人登記も認めない

・事務所としての使用は認めない

というところも多いのです。

住人もファミリー層が多いから管理組合の力が強くて

「静かな住環境を守る」

ということで認めないところも多いのです。

因みに私も今の事務所を探した時に、このタワマンの

賃貸もありましたが事務所は不可で

そもそも相手にされませんでした・・・。

ただ何度も書いていますように

時代は変わっているのです。

このコロナ禍で生活様式は一変したのです。

話を戻しますと

１．株式会社永瀬設計の本社をこのタワマンにある

２．日常設計業務をここでやっていたら

いったいどうなるのだろう？

どうなるでしょうかね。

通達の３６－４２

にこうあります。

「建物の状況に応じて合理的に案分」

とありますね。

全体の賃借面積が５０㎡で事務所部分が２０㎡だった・・・。

ということは社宅部分は３０㎡（６０％）。

となると家賃も６０％でいいかということになります・・・。

そうなると・・・。

前回計算した７０％より有利になります・・・。

起業家支援アパート 税金はどうなるの？ その8

（中野ツインマークタワー　当事務所のお隣！）

はい。ここでいったんまとめます。

なかなか社宅節税難しいですか？

敏腕設計士の永瀬さんを例にとりました。

　　　　　　　　　　　　　　↓

１２０万円の報酬で３７万円のタワマンに住む場合は

８３万円の報酬に下げて、会社契約をして家賃を払えば

手取り額がこんなに違うのでしたね。

手取り額で約４万円。

社会保険料で会社と個人で双方で２万円ずつ。

つまり社会保険料でも４万円ですね。

住民税まで計算するとたぶん月１０万円以上はメリット

ありますね。

要するに社宅節税にすることにより、

役員の可処分所得が増える

社会保険料の負担を減らせる

この２点が最大のメリットなのですね。

お分かりになりましたでしょうか。

・・・とこのへんまでが「よくある」税理士の社宅ブログでしょう。

でも社宅節税の第一人者（！？）がもう少し踏み込みます。

社宅というのは住むために借りている状況ですね。

この永瀬設計がこのタワマンを仕事に使っていたら

どうでしょう。

見晴らしの良いタワマンの高層階で商談したら

仕事がうまくいきそうですからね。

それこそ株式会社永瀬設計の本社をこのタワマンに

おいてあって日常設計業務をここでやっていたら

どうなるでしょうか。

いろいろなケースがあるでしょうね。

でもこのコロナ禍でよく行われていたのが

「在宅ワーク」ですね。

会社で仕事することが当たり前に行われてきている

のですね。

この「社宅節税」も昔からある節税策ですが

時代とともに見直さなければならないのでしょうね・・・。

通達３６－４３

にこう記載されています。

「公的使用にあてられている部分がある住宅等」

永瀬さんが自慢の応接ルームを常に商談の場として

使っているような場合ですね。

もしくは完全に仕事場として利用している場合も

これに該当するのでしょう。

「７０％相当額でいい」

と国税庁はいっているのです・・・。

先ほどの例で７万円取っていた家賃を７割、

つまり７掛けの５万円にしていいのです。

起業家支援アパート 税金はどうなるの？ その7

ここで「得意の」消費税の話をし出すと

止まらなくなるので話を戻します。

「社宅節税」のお話ですね。

株式会社正直設計を独立した永瀬さんは、

株式会社永瀬設計を設立して、

会社から５０万円と消費税５万円、合計５５万円を

もらって、永瀬さんに毎月５０万円の役員報酬を

払うか、もしくは３６万円にして社宅と契約するかは

ご説明したとおりです。

自分の会社ですから、給料がいくらより、

会社と個人のトータルな節税を考えていくべきでしょうね。

では、もっと分かりやすくするために、

永瀬設計がもっと事業を拡大して

毎月１２０万円の役員報酬を取れるようになった場合を

考えてみましょう。

毎月１２０万円の給料だと年収１４４０万円ですね。

税率で言うと３３％のゾーンになってきたのですね。

それこそ「節税を考えるべき」ゾーンです。

まず手取りを計算します。

９１万４７３６円ですね。たぶん結構な重税感あると思います。

住民税は割愛していますが、これもかなりな金額ですね。

しかも会社経営をしていることは社会保険料の会社負担分も

あります。毎月約１２万円ですね。

会社経営は大変なのです。

でもここで永瀬社長は夢であった

「タワーマンション」に住むことを決意します。

ちょうど吉田事務所の隣にタワマンがあります。

検索してしまいました。

月３７万円ですね。

かなり高額ですが、今やここ購入するだけで「億ション」ですから

この値段は仕方ないのかもしれないですね。

何も考えずに手取りから払うと（つまり自腹で）、さらに手取りは

月５４万４７３６円に減ります。

そこで、永瀬社長、吉田ブログを読んだせいか

「社宅節税」に思いつきます。

さあ！どうなるでしょうか・・・・。

会社で契約してその分給料を下げればいいのですね。

月８３万円です。

問題の家賃はどうするかなのですが、

さすがに隣のマンションの固定資産税評価証明は

手に入らないので、概算で入れてみます。

たぶん家賃の２割弱のざっと７万円くらいでしょう。

ここで大事なことはこの家賃は自分の会社に入れるだけで

いいことなのですね。

会社でまたこのお金使えますから・・・。

正味の手取額は５８万円７７７５円と増えることが

予想されます。

何より会社負担の社会保険料も約１０万円と２万円は

確実に下がります。

月額８３万円にした理由がもう一つあって

年収９９６万円となって、所得控除が普通にあれば

税率が２０％のゾーンに下がるのですね。

所得税も下がればスライドして当然住民税も下がりますね。

どうでしょうか？

社宅節税お分かりになりましたか。

そろそろ起業家支援アパートに

住みたくなってきましたか・・・・。