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2023年1月13日 (金)

正直不動産~♪ 始めま~した~♪ その5

前回のケースはもう少し解説が必要ですね。

 

実際の借主には12万円で貸していながら

オーナーには9万円しか払っていないというお話。

しかも手数料さらに2万7000円もとっているので

結局はオーナーには6万3000円しか入らない。

 

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怒ってこのセリフ!

「解約」ですね。

でもこれ解約できるのでしょうか?

 

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このあたりのやりとりは、「宅建士」の勉強でも

やったたことのない方は分からないでしょうね。

無知な不動産オーナーが必ず騙されるところです。

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解約について根本的なところがあるのです。

 

「解約には正当事由が必要」なのですね。

例えば、「建物が老朽化して建て直さなければならない」

などが必要なのです。

当然ですが、「業者の対応が気に入らない」ではダメなのです。

 

ここで出番なのは「借地借家法」なのですね。

ここは不動産オーナーの方々には勉強してほしい

ところですね。

 

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この箇所は不動産オーナーなら必見です。

「世界一やさしい法律」

なのですね。

 

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アメリカではこうなのです。

1カ月家賃を滞納されたら

「不法侵入」警察から退去されるのです。

 

日本ではありえないのですね。

通常なら3カ月以上滞納したら「追い出される可能性」が

あるくらいで実際には居座ることができるのですね。

 

つまり「借地借家法」は

貸主の権利より借主が手厚く保護されているのです。

 

ですから、先ほども説明したように貸主からの解約には

「正当事由」が必要なのです。

 

サブリースの場合はどうかというと、貸主は不動産オーナーで

あることは間違いないし、借主はサブリース会社なのですね。

ですから手厚く保護されるのです。

 

サブリース会社という「プロの不動産屋」であっても

「借主」であることは間違いないから、保護されるのです。

 

「そうなの?」

 

というお話ですね。

 

20230113-132322

 

これには有名な最高裁の判決があるのですね。

マンガには出ていませんでしたが、私も勉強になるかと

判例を調べました。

 

平成15年10月21日「最高裁第三小法廷判決、

敷金請求本訴、賃料相当額確認請求反訴事件」

 

平成3年4月に賃貸用ビルが完成し、サブリース会社が

年間20億円で借りる契約をしたのです。

しかも、「3年ごとに10%相当額を値上げする特約」

でも実際には

3年後には20億円→13億円

3年7カ月後には13億円→8億円

6年後には8億円→7億円

8年後には7億円→5億円

 

これ見て驚きますね。

オーナーとしてはたまりません。

当然借金してビルを建てていますから、返済もままならない。

 

「ふざけるな!」

 

と訴えたのですね。

一方のサブリース会社も

「そんな特約何て無効であり、借地借家法を盾に

値下げすることは仕方ない」

 

これを争ったのです。

結果的にサブリース会社の勝ち

 

「サブリースであっても賃貸借契約」だから借地借家法は

適用されてしまう」のです。

サブリース会社は「借主という弱い立場」ということになり

つまり値下げは認められたのです・・・。

 

この判決はその後サブリースの正当性を

助長することになったのです。

だからこそ、サブリースを使って「悪徳不動産屋」が

暗躍し出したのです・・・。

 

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